Vendre à un Le promoteur est conditionné à une donnée clé : la constructibilité de champ. Comment ce nombre est-il calculé ? Quelques éléments de réponse.
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Plan de l'article
L’ importance de Constructibilité dans votre projet de vente
Le plus souvent exprimé en m² de surface de plancher (SDP), la constructibilité d’une parcelle vous permet de déterminer la taille du projet immobilier qui peut être considéré sur votre parcelle . Il s’agit de données de base si vous envisagez de vendre à un développeur. Plus la construction est élevée, plus les annonceurs seront intéressés par votre bien-être. Et mieux vous pouvez le vendre !
Qu’ est-ce que cela dépend Constructabilité d’un pays ?
La constructibilité dépend des règles d’urbanisme établies par la municipalité d’un document : le plan d’urbanisme local (PLU)
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Ce dernier lui-même se compose de deux documents principaux pour déterminer la constructibilité des terres. Tout d’abord, il vaut la peine de localiser votre terrain sur le plan d’utilisation du sol pour trouver la « zone » où l’emplacement de votre pays. Chaque zone répond à des règles très spécifiques comme indiqué dans l’autre document-cadre : Réglementation.
Le plan de zonage est important car il identifie également :
- espaces verts protégés ;
- servitudes ;
- aires réservées ;
- commerces à préserver ;
bâtiments remarquables.
Une fois la zone identifiée, la lecture des règlements permet de connaître les conditions de construction et de développement, et donc de définir la constructibilité de la parcelle. Parmi les informations essentielles contenues dans les 16 sections qui le composent, nous citons :
- le permis Types de bâtiments (appartements, bureaux, magasins, etc.)
- les revers à prendre en compte par rapport aux valeurs limites ;
;
- les droits de terre maximaux des bâtiments ;
- la hauteur maximale des bâtiments ;
- les obligations de stationnement.
C’ est l’approche d’un promoteur Immobilier ou architectes impliquent souvent un poing pour lire le PLU en trois phases :
- Définition du volume constructible ;
- prise en compte de la législation maximale du sol ;
- respect des obligations de stationnement.
Le volume constructible ou « modèle d’enveloppe »
La constructibilité d’une parcelle dépend, en particulier, des règles de recul et de hauteur qui permettent de définir le volume dans lequel il est permis de construire un ou plusieurs nouveaux bâtiments .
Dans ce « volume théorique », le spécialiste va essayer de faire autant construit Insérez la surface que possible. Cependant, il existe des normes légales : un bâtiment résidentiel a rarement plus de 15 mètres d’épaisseur.
Ainsi, le volume constructible n’est jamais pleinement exploité. C’est le volume dans lequel nous chercherons la meilleure disposition des bâtiments pour optimiser le potentiel de construction de la parcelle : construire plus et aussi efficacement que possible !
Le coefficient de priorité un facteur déterminant sur le site
Le coefficient maximal de droits de sol (CES) spécifié dans le PLU détermine la superficie maximale que les bâtiments de votre propriété peuvent occuper. Pour 1 000 m² de terrain, la superficie mesurée du rez-de-chaussée de votre immeuble, si le CES est de 40%, sera d’un maximum de 400 m².
Template Envelope et CES sont donc les deux éléments fondamentaux pour estimer la surface de plancher future (SDP) des bâtiments.
parking, un important élément de coût
Autre élément clé : les obligations de stationnement des véhicules. En tant que première couronne, le PLU force souvent la réalisation d’un Parking par unité. Mais le nombre et le type de carrés ont un fort impact sur les coûts de construction. Et l’équilibre de l’opération n’est pas le même s’il est possible d’installer tous les endroits à l’extérieur ou quand ils ont besoin d’être construits dans le sous-sol.
Voici tellement de règles que vous devez étudier pour définir la constructibilité de votre pays ! Mais les règles de l’urbanisme changent. En effet, dans le cadre de leurs grands projets de développement, les villes adaptent régulièrement leur plan d’aménagement local à ces projets. Ceci est particulièrement vrai pour le projet de métro Grand Paris Express en Île-de-France.
Vous envisagez de vendre votre terrain à un promoteur immobilier ? City&Vous vous accompagnera à tous analyser les règles d’urbanisme et estimer la valeur de votre bien dans le cadre d’une étude personnalisée.
